Louer sa villa en meublé de tourisme : les règles 2026

Ce que la loi Le Meur a changé

Pendant des années, louer sa villa quelques semaines l’été demandait peu de formalités. La loi du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme a changé la donne. Elle donne aux communes de nouveaux moyens de contrôle, impose un enregistrement national et réduit l’avantage fiscal du régime micro-BIC.

Une villa reste l’un des biens qui se louent le mieux en courte durée, surtout dans le golfe de Saint-Tropez. Mais la location saisonnière est désormais une activité encadrée, qui demande de la rigueur administrative.

L’enregistrement national arrive fin 2026

La loi généralise l’enregistrement de toute location en meublé de tourisme, qu’il s’agisse d’une résidence secondaire ou de votre résidence principale louée quelques semaines par an. Le téléservice national qui délivrera ce numéro n’est pas encore ouvert : la Direction générale des Entreprises annonce sa mise en service pour le quatrième trimestre 2026 (page « API meublés », mise à jour le 23 juillet 2026). D’ici là, on suit la procédure de déclaration de la commune et on conserve chaque récépissé.

Une fois le téléservice ouvert, ce numéro devra figurer sur chaque annonce. Les plateformes (Airbnb, Booking, Abritel…) retirent les annonces qui n’en ont pas et transmettent chaque trimestre aux autorités les nuits louées et les numéros d’enregistrement. Les numéros déjà délivrés par votre mairie sont repris dans le système national : vérifiez simplement que le transfert s’est bien fait.

Les sanctions sont lourdes : jusqu’à 10 000 € d’amende pour un meublé non enregistré et jusqu’à 20 000 € en cas de fausse déclaration ou de faux numéro.

Résidence principale ou secondaire : des règles différentes

Si la villa est votre résidence principale, vous pouvez la louer jusqu’à 120 jours par an. Les communes peuvent désormais abaisser ce plafond à 90 jours.

Si la villa est une résidence secondaire, c’est le cas le plus fréquent dans le golfe, il n’y a pas de plafond de jours au niveau national. En revanche, dans les communes qui l’ont instauré, la location en meublé de tourisme demande une autorisation de changement d’usage délivrée par la mairie. Les communes peuvent aussi fixer des quotas d’autorisations et, dans leur plan local d’urbanisme, réserver certaines zones aux résidences principales.

Les règles varient donc d’une commune à l’autre. Avant la première location, renseignez-vous auprès du service urbanisme ou du service taxe de séjour de votre mairie.

Le DPE entre dans la location saisonnière

La performance énergétique, longtemps réservée à la location à l’année, concerne désormais aussi les meublés de tourisme. Pour les meublés soumis à autorisation de changement d’usage, le diagnostic doit atteindre au minimum la classe F depuis 2025, puis la classe E à partir de 2028. À partir de 2034, tous les meublés de tourisme, hors résidence principale du loueur, devront être classés entre A et D.

Le maire peut demander à tout moment le DPE d’un meublé de tourisme, avec une astreinte de 100 € par jour de retard. Pour une villa ancienne, c’est le moment de prévoir les travaux : isolation des combles, menuiseries, pompe à chaleur.

En copropriété : vérifiez le règlement

Une partie des villas du golfe se trouve dans des domaines organisés en copropriété ou en lotissement. Depuis novembre 2024, une copropriété peut, dans certains cas, interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers, et non plus à l’unanimité. Le propriétaire qui loue doit en informer le syndic.

Avant de lancer la location, relisez le règlement de copropriété ou le cahier des charges du domaine : accès, gardiennage, piscines communes, nuisances. Ce sont souvent eux qui posent les règles pratiques.

Fiscalité : un micro-BIC beaucoup moins favorable

Depuis les revenus perçus à partir du 1er janvier 2025, le régime micro-BIC a été fortement réduit pour les meublés de tourisme :

Meublé non classé : abattement de 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes par an.
Meublé classé (étoiles) : abattement de 50 %, dans la limite de 77 700 € de recettes par an.
Au-delà de ces plafonds, ou sur option, le régime réel s’applique : vous déduisez vos charges réelles (commission de conciergerie, entretien, intérêts, assurance) et amortissez le bien et le mobilier.
Les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente : un point à anticiper si vous pensez vendre.

Pour une villa, le régime réel devient souvent la norme

Une villa louée tout l’été dépasse souvent le premier plafond. Le classement en meublé de tourisme garde de l’intérêt pour les biens qui restent sous le second. Au-delà, le régime réel, tenu par un expert-comptable, est presque toujours plus intéressant, d’autant que la commission de conciergerie et l’entretien sont des charges déductibles.

Demandez à votre conciergerie un relevé annuel clair des recettes, des commissions et des frais : votre comptable gagnera du temps et vous aussi.

La taxe de séjour

Chaque commune fixe sa taxe de séjour. Pour un meublé non classé, elle est calculée en pourcentage du prix de la nuit, dans la limite d’un plafond. Les grandes plateformes la collectent et la reversent pour vous ; pour les réservations en direct, c’est à vous de la déclarer, généralement sur le portail en ligne de la commune.

Ce que fait votre concierge AmaniHost

La réglementation reste de votre responsabilité de propriétaire, mais votre concierge vous aide à ne rien oublier : vérification du numéro d’enregistrement sur chaque annonce, taxe de séjour sur les réservations en direct, relevé annuel pour votre comptable, préparation du classement si vous le souhaitez. Il connaît aussi les pratiques des mairies et des domaines de votre commune.

Questions fréquentes

Faut-il un numéro d’enregistrement pour louer sa villa quelques semaines par an ?

Oui. La loi généralise l’enregistrement, même pour une location occasionnelle. Le téléservice national est annoncé pour le quatrième trimestre 2026 ; en attendant, la villa se déclare selon la procédure de la commune.

Quel abattement micro-BIC pour une villa en location saisonnière ?

30 % dans la limite de 15 000 € de recettes pour un meublé non classé, 50 % dans la limite de 77 700 € pour un meublé classé. Au-delà, le régime réel s’applique.

Une copropriété peut-elle interdire la location saisonnière ?

Dans certains cas, oui : depuis novembre 2024, à la majorité des deux tiers et non plus à l’unanimité. Vérifiez le règlement de votre domaine avant de louer.

Ce guide donne une information générale à jour au 1er octobre 2026. Il ne remplace pas l’avis de votre mairie, de votre notaire ou de votre expert-comptable, qui connaissent votre situation.

Louer sa villa en meublé de tourisme : les règles à connaître en 2026